In elk mede-eigendom is de rol van de syndicus cruciaal. Maar een veelgestelde vraag blijft: is een syndicus (altijd) verplicht? Het antwoord is duidelijk: ja, zodra er twee of meer eigenaars zijn in een gebouw, is het aanstellen van een syndicus verplicht volgens de Belgische wetgeving.
Deze verplichting is er om het beheer van gemeenschappelijke delen te waarborgen en om geschillen tussen mede-eigenaars te voorkomen. Maar wanneer is een syndicus nodig en zijn er uitzonderingen? In dit artikel gaan we dieper in op deze vragen en geven we je de nodige expertise om de juiste beslissingen te nemen voor jouw VME.
Vanaf wanneer is een syndicus verplicht?
De aanstelling van een syndicus is verplicht vanaf het moment dat er twee eigenaars zijn. Dit kan gaan om een klein gebouw met slechts twee appartementen of een groter complex met tientallen units. In beide gevallen moet er een syndicus worden aangesteld om het beheer te organiseren.
Aanstelling door de algemene vergadering (AV)
De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars (AV). Dit is een belangrijk moment, omdat de AV het orgaan is waarin alle mede-eigenaars samenkomen om beslissingen te nemen. De AV beslist bij meerderheid van stemmen over de aanstelling van de syndicus.
Verzekeringen en kosten
Een belangrijke verplichting voor de syndicus is het afsluiten van een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering (BA-verzekering). Deze verzekering dekt eventuele fouten of nalatigheden van de syndicus. Indien de syndicus het mandaat kosteloos uitoefent, worden de kosten van de verzekering gedragen door de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Duur van het mandaat
Het mandaat van een syndicus duurt minimaal één jaar en maximaal drie jaar. De AV kan beslissen om het mandaat te verlengen, maar dit moet expliciet worden goedgekeurd tijdens een algemene vergadering.
Registratieplicht bij de KBO
Niet alleen de VME, maar ook de syndicus moet zich registreren in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Dit zorgt voor transparantie en een duidelijke administratieve opvolging.
Je staat er niet alleen voor!
Deskundig advies voor elke VME-uitdaging!
Wanneer is een syndicus niet verplicht?
Hoewel het aanstellen van een syndicus in de meeste gevallen verplicht is, zijn er enkele uitzonderingen. Hier zijn de belangrijkste scenario’s:
- Geen rechtspersoonlijkheid: Sommige kleine mede-eigendommen zonder rechtspersoonlijkheid vallen buiten de verplichtingen van de wet op mede-eigendom (BW art. 577). Dit komt vaak voor bij gebouwen met slechts enkele appartementen. Echter, het niet aanstellen van een syndicus in deze situaties kan leiden tot ernstige beheersproblemen en verhoogde aansprakelijkheid voor de eigenaars.
- Enkelvoudig eigendom: Wanneer één persoon uiteindelijk alle appartementen in een gebouw bezit, vervalt het concept van mede-eigendom. In deze situatie is het aanstellen van een syndicus niet langer verplicht. De eigenaar kan er echter voor kiezen om een rentmeester aan te stellen om het beheer van het gebouw te verzorgen, mocht hij dit niet zelf willen doen.
Professionele vs. vrijwillige syndicus
De keuze tussen een professionele syndicus en een vrijwillige syndicus hangt vaak af van de grootte en complexiteit van het gebouw. De wet schrijft niet expliciet voor dat een professionele syndicus noodzakelijk is, maar in grotere en complexere gebouwen wordt dit wel sterk aanbevolen. Een professionele syndicus beschikt over de expertise en ervaring om een complex beheer te voeren, wat essentieel is voor grote VME’s.
Het grootste verschil tussen de professionele en vrijwillige syndicus is de prijs.
In kleinere gebouwen met beperkte gemeenschappelijke delen kan een mede-eigenaar optreden als vrijwillige syndicus. Dit biedt voordelen in termen van kostenbesparing, maar brengt ook uitdagingen met zich mee, zoals een mogelijk gebrek aan expertise.
Wat zijn de gevolgen van het niet aanstellen van een syndicus?
Het niet aanstellen van een syndicus kan ernstige gevolgen hebben voor de mede-eigenaars en het gebouw. Als er geen syndicus is, kan elke belanghebbende, zoals een mede-eigenaar of zelfs een leverancier, naar de vrederechter stappen om een syndicus aan te laten stellen. Bovendien kunnen alle mede-eigenaars aansprakelijk worden gesteld voor problemen die ontstaan door het ontbreken van een syndicus.
Vanaf hoeveel appartementen is een syndicus verplicht?
Zoals eerder vermeld, is een syndicus verplicht zodra er twee of meer eigenaars zijn, ongeacht het aantal appartementen. Dit betekent dat zelfs in een gebouw met slechts twee appartementen de aanstelling van een syndicus noodzakelijk is. De regel is eenvoudig: zodra er sprake is van mede-eigendom, is een syndicus nodig.
Een syndicus aanstellen is de enige juiste keuze!
Het aanstellen van een syndicus is een essentiële stap voor het goed functioneren van een mede-eigendom. Of je nu kiest voor een professionele syndicus of een mede-eigenaar, het is belangrijk om de verplichtingen en verantwoordelijkheden goed te begrijpen. Door de juiste keuzes te maken, zorg je voor een efficiënt en transparant beheer van het gebouw.
Eenvoudig, slim en juist beheer? Begin met SyndicusOnline.
Probeer SyndicusOnline nu 30 dagen gratis
Ontdek hoe SyndicusOnline je helpt bij je taken als vrijwillige syndicus door het 30 dagen gratis te proberen! Of maak een afspraak met onze expert.