De kosten van een professionele syndicus zijn vaak een bron van discussie en verwarring onder mede-eigenaars van (appartements)gebouwen. Waarom betaal je wat je betaalt? Wat zijn de taken van een syndicus die deze tarieven rechtvaardigen? En vooral, hoe kun je erop besparen?
In dit artikel verkennen we in detail wat syndicus kosten zijn, hoe je ze berekent, en hoe je erop kunt besparen.
Wat zijn syndicus kosten?
Syndicus kosten zijn de vergoedingen die een syndicus vraagt voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom, zoals een appartementsgebouw. Deze kosten variëren afhankelijk van het type dienstverlening, de omvang van het gebouw en de specifieke taken die de syndicus uitvoert.
We kunnen de kosten van een VME verdelen in twee categorieën:
- De kosten voor gemeenschappelijke delen: de kosten die de VME via de syndicus betaalt voor het onderhoud of de reparatie van gemeenschappelijke delen of installaties van het gebouw.
- Het ereloon: de vergoeding die de professionele syndicus ontvangt voor de gedane diensten als beheerder van de VME. Wil je weten welke taken een syndicus op zich neemt? Bekijk dan ons uitgebreide overzicht van syndicus taken hier. De berekening van het ereloon vind je hieronder, bij tariefsystemen voor syndici.
Aangezien we het hier hebben over de specifieke kosten van een professionele syndicus en hoe je hierop kunt besparen, focussen we ons vanaf hier enkel op het ereloon.
24.000
Gebruikers van SyndicusOnline besparen reeds op Syndicus Kosten
Factoren die de kosten beïnvloeden
De tarieven van een syndicus kunnen sterk uiteenlopen. Ze worden dan ook beïnvloed door verschillende factoren:
- Grootte van het gebouw: Grotere gebouwen brengen doorgaans hogere kosten met zich mee, aangezien er meer gemeenschappelijke delen zijn.
- Complexiteit van de diensten: Gebouwen met uitgebreide faciliteiten zoals liften of een ondergrondse garage vereisen complex beheer, wat de kosten verhoogt.
- Ervaring en reputatie van de syndicus: Een ervaren syndicus met een goede reputatie zal doorgaans hogere tarieven vragen.
Tariefsystemen van syndici
Er zijn twee tariefsystemen die syndici in België hanteren om het ereloon te berekenen:
- Forfaitaire vergoeding: Een vast bedrag dat het volledige beheer dekt. Vaak exclusief extra kosten die ontstaan door specifieke verzoeken van mede-eigenaars, zoals een tweede algemene vergadering. Voor kleinere gebouwen (minder dan 10 appartementen) liggen de kosten vaak tussen € 200 en € 300 per maand. Grotere gebouwen (>10 appartementen) hebben meestal maandelijkse kosten van € 18-25 per mede-eigenaar.
- Basis- en uurloon: Bestaat uit een vast basistarief voor administratieve taken, aangevuld met een uurtarief voor extra diensten zoals het organiseren van bijzondere vergaderingen of het opvragen van offertes. Voor het basistarief wordt meestal minimaal € 20 per maand aangerekend, met een uurtarief dat start rond de € 80.
Hoe en door wie wordt de syndicus betaald?
De syndicus wordt betaald met het werkkapitaal van de VME, gefinancierd door de bijdragen van de mede-eigenaars. Deze maandelijkse of driemaandelijkse bijdragen leg je vast tijdens de algemene vergadering en zijn meestal gebaseerd op de oppervlakte van het appartement en de aandeelwaarde. Gewoonlijk verdeel je de syndicus kosten volgens de verdeelsleutel in de boekhouding van je VME.
Verplichte transparantie
Sinds 1 januari 2019 is het wettelijk verplicht dat syndici in het contract met de VME een lijst met tarieven en prestaties opnemen. Mede-eigenaars moeten dus duidelijk geïnformeerd worden over welke kosten in rekening worden gebracht en waarom. Meer over dit wetsartikel lees je hier.
Tips om onverwachte kosten te vermijden
- Vraag gedetailleerde offertes: Voordat je een syndicus aanstelt, vraag om een offerte met een opsomming van de kosten.
- Evalueer de diensten: Controleer welke diensten inbegrepen zijn en welke de syndicus extra in rekening brengt.
- Vergelijk syndicus tarieven: Vergelijk tarieven van verschillende syndici om daarna een meer weloverwogen keuze te maken.
-
Maak duidelijke afspraken in de overeenkomst met de syndicus: Bepaal in de overeenkomst welke kosten in de forfaitaire vergoeding zijn inbegrepen en maak afspraken voor de aanrekening van extra kosten.
Deze overeenkomst wordt opgesteld door de syndicus zelf, maar moet door de mede-eigenaars goedgekeurd worden. Lees deze dus zeker goed na en geef inbreng waar nodig.
Overweeg zelfbeheer
Je kunt er als mede-eigenaar ook voor kiezen om als vrijwillige syndicus het beheer van de VME zelf in handen te nemen. In dat geval hoeft er dus geen professionele syndicus ingeschakeld worden. Zorg er wel voor dat je goed voorbereid bent!
Veelgestelde vragen
Ja, in sommige gevallen kunnen syndicus kosten worden doorgerekend aan de huurder, afhankelijk van wat er is afgesproken in het huurcontract.
Bij de verkoop van een appartement kunnen extra kosten ontstaan, zoals administratieve kosten voor het overdragen van syndicale gegevens. Daarnaast is het belangrijk dat er een tussentijdse balans wordt opgemaakt, zodat het werkkapitaal correct wordt verwerkt en de rekeningen worden afgesloten. Zo kan je eventuele over- of onderbetalingen door de eigenaar juist compenseren.
De effectiefste manier om syndicus kosten te drukken is door vrijwillige syndicus te worden en gebruik te maken van syndicus software.
Klaar om te starten?
Ontdek hoe SyndicusOnline je helpt bij het zelfbeheer van je VME door het 30 dagen gratis te proberen!
Heb je behoefte aan extra begeleiding of advies voor je specifieke situatie? Maak een afspraak met onze expert.