SyndicusOnline

SyndicusOnline Blog

Image

Hoe kan ik het contract met de huidige syndicus stopzetten?

  1. Vraag het contract op

De syndicus is verplicht te werken met een contract waarin o.m. de duurtijd van het mandaat, zijn vergoeding voor de gewone en buitengewone prestaties of de modaliteiten rond de opzeg of verbreking van het contract staan.

Is er geen ondertekend contract? Dit wil niet zeggen dat de syndicus geen mandaat heeft om uw VME te beheren, maar wel dat de bijzondere bepalingen van zijn contract niet van toepassing zijn. Er zal dan moeten gekeken worden naar wat er geschreven is over het mandaat in de vergadering waarin de syndicus werd aangesteld of zijn mandaat werd verlengd.

  1. Kijk de opzeg -en verbrekingsmodaliteiten na

In het contract staan normaal de duurtijd van het mandaat en de opzeg -en verbrekingsmodaliteiten vermeld.

Ten eerste is het zo dat een contract steeds een vaste begindatum en vaste einddatum moet hebben. M.a.w. in het contract mag niet staan dat het einde van het mandaat samenvalt met een algemene vergadering. Er moet dus steeds een vaste datum staan.

Verder is er een verschil tussen een contract opzeggen of verbreken.

Opzeggen wil zeggen dat het je het contract opzegt tegen de einddatum van het contract, dus zonder schadevergoeding.

Verbreken wil zeggen dat je het contract onmiddellijk verbreekt, zonder te wachten tot de einddatum van het contract. Doorgaans is aan een verbreking wel een schadevergoeding of verbrekingsvergoeding gekoppeld. Meestal is dat drie maanden, maar dat kan verschillen naar gelang het contract.

Is er geen getekend contract? Dan kan het contract in principe steeds worden opgezegd met een redelijke termijn van een drietal maanden.

  1. Hoe stop ik het contract met de syndicus?

Net zoals het afsluiten van een contract, is het opzeggen of verbreken ervan een voorrecht van de algemene vergadering, m.a.w. de mede-eigenaars moeten hierover samen een beslissing nemen met een gewone meerderheid van stemmen, dat is 50%+1 van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

De algemene of bijzondere algemene vergadering waarop dit beslist wordt, moet wel rechtsgeldig zijn, er moeten voldoende aanwezigen zijn. Als dat niet is, wordt de beslissing hernomen op een hernieuwde vergadering, waarop er geen aanwezigheidsquorum nodig is.

Voorbeeld: stel het contract met de syndicus start op 1 februari 2022 en de loopt t.e.m. 31 maart 2024. De algemene vergaderingen vinden in dit voorbeeld telkens plaats in de tweede helft van de maand maart. Op de algemene vergadering in maart 2023, is de syndicus niet verplicht om het punt ‘verlenging mandaat syndicus’ op de agenda te zetten, tenzij één van de mede-eigenaars daarom vraagt. Op de algemene vergadering in maart 2024 zal de syndicus dat wel moeten doen. Het mandaat van de syndicus kan nl. nooit stilzwijgend verlengd worden.

De VME heeft dus, als zij het contract met de syndicus willen beëindigen, in dit voorbeeld 2 opties:

  1. Opzeggen tegen vervaldag (31.3.204)

  2. Tussentijds verbreken. In dat geval is het dus mogelijk dat er contractueel een schadevergoeding van toepassing is

Als de VME de algemene vergadering niet wil afwachten, kan ze op vraag van 1/5e van de mede-eigenaars die samen minstens 20% van de aandelen van de VME vertegenwoordigen, een door die mede-eigenaars ondertekende aangetekende brief sturen naar de syndicus met de vraag om een bijzondere (dus tussentijdse) algemene vergadering (BAV) te organiseren met als agendapunt ‘ontslag van de syndicus’ en ‘aanstelling van een nieuwe syndicus’.

De syndicus is dan wettelijk verplicht om binnen de dertig dagen na verzending van het schrijven een BAV bijeen te roepen (maar die moet dus niet plaatsvinden binnen de dertig dagen, al is een redelijke termijn na het verzoek wel te respecteren). Als de syndicus niet ingaat op deze oproep, hebben de ondertekenaars van de aanvraag het recht om deze BAV op eigen initiatief te organiseren.

  1. Hoe lang heeft de syndicus tijd om het dossier over te dragen?

Van zodra het mandaat is beëindigd (ofwel op de vervaldag bij opzeg, ofwel onmiddellijk bij verbreking), heeft de syndicus dertig dagen de tijd om het dossier over te dragen aan de nieuw aangestelde syndicus. Als er nog geen nieuwe syndicus werd aangesteld, voorziet de wet dat het dossier moet overgedragen worden aan de voorzitter van de laatste (bijzondere) algemene vergadering. Bij zo’n overdracht moeten alle documenten die betrekking hebben op de mede-eigendom worden overgedragen, zoals de boekhouding (facturen en bankuittreksels), de statuten, offertes, contracten, het postinterventiedossier (PID), EPC attest gemene delen, reglement van interne orde etc. Let er dus op dat je alle documenten ontvangt die de syndicus in bezit heeft om het beheer te kunnen verderzetten.

Als de syndicus de termijn van de dertig dagen niet respecteert, of het dossier onvolledig overdraagt (bv. de facturen ontbreken in de boekhouding), weet dan dat de syndicus daarmee een deontologische fout maakt, wat aangekaart kan worden bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Op de website van het BIV kan je een klachtenformulier terugvinden om zulke zaken aan te kaarten. De overgrote meerderheid van de erkende syndici (met BIV nummer) zijn evenwel professionals, en zullen alle bijstand verlenen om het dossier zo correct mogelijk over te dragen.

  1. Wat kan SyndicusOnline doen om ons te helpen?

Als je op basis van deze nota nog onvoldoende wegwijs bent, of je hebt bijkomende hulp nodig met het opstellen van brieven of adviezen, kan je steeds beroep doen op een van onze experten.

Onze klanten krijgen bij de opstart in SyndicusOnline steeds een uur gratis bijstand inbegrepen. We kunnen je ook daarna nog op maat verder helpen met advies, en dat kan via credits die je kan opladen op het platform. 1 credit heeft een waarde van 20 EURO en geeft recht op een kwartier bijstand. Dat klinkt niet lang, maar op een kwartier weten onze experten door hun ervaring al snel hoe jouw situatie ervoor staat, en kunnen ze telefonisch advies geven. Een uitgeschreven advies zal wat meer tijd in beslag nemen.

Aarzel dus niet om ons te contacteren via de website, per mail of telefonisch. SyndicusOnline staat klaar om jou te helpen het beheer van je gebouw in eigen handen te nemen.

Image

Wil je SyndicusOnline gebruiken?

Registreer je en gebruik het platform veertien dagen gratis, of contacteer ons.

Registreren